工业用地价格相对于写字楼等办公用地便宜,所以,对房企很有吸引力。

　　房价经过一年的疯涨之后出现了“歇一歇”的趋势，促使房价“休息”的原因在于增加土地供应、增加房子供应、紧缩银行贷款等，但“土地”资源是有限的，无法一味地放量土地，那么现在只能做的是提高土地的使用率。

　　2007年1月7日颁发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)中，不仅对住宅用地提出高要求，对商业用地、尤其是工业用地等均开出十分“优惠”的条件，让人看到工业用地将出现较大的“转折”。

　　广州2007年不仅住宅用地出现活跃，在商业及工业用地上，出让面积大、成交金额也大，较往年有甚大的提升。商业用地、工业用地的出让较少有人关注，对后市影响较大。

　　“工业地产”吸引部分房企投资

　　2007年1月7日颁发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)中第(八)条明确表示：“鼓励开发利用地上地下空间。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。”

　　DTZ戴德梁行策略发展顾问部董事黎庆文针对此条文预测，估计将会有企业转向发展“工业地产”，将会产生以“工业土地为基础的，多元化发展的”全新地产经济。

　　由于工业用地价格相对于写字楼等办公用地便宜，且土地新规中明确：鼓励提高土地利用率并增加容积率，不再增收土地价款，预计将会有部分项目发展成为“研发性写字楼”或“花园式写字楼”等创新项目。

　　并且，由于鼓励发展商提高工业用地的容积率，提高土地使用率，意味着获得工业土地的企业，在不追加土地价款的前提下，可多建厂房或办公用途物业，此可增加外商对工业用地的兴趣。

　　记者了解到，现广州市场上已有部分开发企业将工业用地项目建设成为“花园式写字楼”或“总部大厦”，因为某些研发性企业不需要在城市中心设立办公用地，便在开发区等园区地带、生态环境好、景观资源好、租价相对非常便宜的地方办公。

　　工业楼宇租赁活跃，回报率稳定

　　广州工业楼宇租赁成交活跃，一些境外基金公司及国内投资者积极寻找合适的物业。配套完善、高素质、收益回报稳定的物业是他们关注的主要目标。自去年至今，国外的投资基金仍然在广州物色产权清晰、高素质的物业进行投资，以期有稳定的收益。有众多大型企业及配套完善的开发区始终是工业类型基金关注的焦点。

　　据介绍，受巨大的市场需求吸引而一手市场供应短缺的影响，一些国际知名的工业楼宇开发商开始积极地从三级市场购入工业楼宇，待进行改造和完善后再推出市场租赁，成为市场关注的焦点。随着广州开发区、南沙开发区以及佛山地区工业产业链的迅猛发展和壮大，对工业厂房、仓库以及工业生产、研发用房的需求日益增多。针对这种现象，普洛斯等一批工业地产开发商正迅速做出反应，在上述区域建造或改造了一批切合市场需要的工业物业，并受到市场的普遍青睐。而在花都新国际白云机场周围，依托良好的空港环境，国内外的地产开发商正积极规划或建造物流园区，以满足巨大的市场需求。

　　小资料

　　2007年，广州工业用地出让备忘

　　2007年第二季度，广州市政府推出大量工业用地及商业、金融业用地。该季度中广州首次公开出让工业用地，而且限定工业地块的使用功能和行业，科学城的商业金融地块则限制租售对象。土地供应主要集中于开发区科学城和永和开发区。2007年6月30日是工业用地要上市招拍挂出让的大限。广州开发区率先全国实行工业用地的挂牌公开出让，按《全国工业用地出让最低价标准》执行，出让了大量工业用地、仓储用地及相关的商业金融业用地。

　　热点板块

　　南沙开发区

　　2005年4月28日，国务院正式批准设立广州市南沙区，南沙具备了“双重优势”：作为国家级开发区，继续为投资者提供国家级经济技术开发区的各类优惠政策和优质高效的服务。南沙对投资者实行“一站式”全程跟踪服务，工业投资项目从立项到完成工程施工综合验收的办事审批流程，实行一条龙快捷服务。市政府正式批准南沙为“无费区”，对在南沙注册投资经营的企业，免收行政管理中的地方性行政事业性收费，有效降低企业运营成本。

　　科学城

　　科学城于2007年的土地出让中不仅有多幅工业用地出让，还有多幅商业金融地块成交，可以预想，经过2-3年左右的时间，科学城将一改只有工业园区的现状，将成为聚集众多高端楼盘、多个商业城、学校等的“生活小城”。DTZ戴德梁行策略发展顾问部董事黎庆文表示，近年来，科学城发力于集结“高科技企业”，城市定位也已有所改变，吸引了众多国际性品牌。从2007年的土地成交情况来看，科学城致力于研发性阵地，未来数年将是广州又一个新的经济增长点。

　　看点一

　　本土发展商看好商业用地

　　去年，广州共成交21宗商业、金融及办公等地块，成交金额共89.8819亿元。在珠江新城的三幅商业用地楼面成交价中，也看出该核心区商业价值在发展商心目中的位置一路攀升，如于2007年5月，由保利地产拍下的珠江新城A4-5地块，楼面价为8358元/平方米，同一天，由永恒投资有限公司拍下的珠江新城I1-3地块楼面价已达9568元/平方米，较富力公司一年前创下的珠江新城最贵商务地价4566元/平方米的纪录翻了一番多。成交金额方面排行第三的是，2007年5月9日，海珠区琶洲PZB1401地块由经汇有限公司以7亿元一举拿下，该地块折合楼面地价为8196.7元/平方米。业界无法想到，时隔两个月之后，2007年7月19日，被泰华房地产(中国)有限公司拿下的天河区珠江新城B1-3地块，楼面价已上升为11912元/平方米。

　　点评：商业项目一直都是“硬骨头”，在广州，已有多个商业项目先后“难产”或“搁浅”的著名案例。但随着企业自身发展及上市融资之后，广州本土开发企业也逐渐尝试涉足于此，包括富力等大型民营企业。2007年10月于香港主板上市的广东奥园置业有限公司与耀发投资有限公司在去年12月份时也开始在土地市场上出击商业项目，当时投得番禺区中心城区南区福德路北侧政府储备用地南区2-1地块，总建筑面积约18万平方米。被业界认为，上市企业的一种战略转型。

　　看点二

　　工业一手市场严重不足

　　2007年，广州市政府共出让40宗工业用地。其中，第3季度广州工业用地交易较为活跃，广州开发区十三宗工业用地于本季度成功出让，涉及土地面积约70.96万平方米，成交单价约为600元/平方米。广州开发区和南沙开发区于第四季度成功出让了15幅指定行业用途的工业用地，涉及土地面积210.88万平方米。从成交价格来看，本季度广州开发区所出让的工业地块楼面价格为240-369元/平方米，而南沙开发区为168元/平方米。

　　点评：记者了解到，国内对土地严控的文件一直紧追，从2006年9月份已开始。《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》于2006年9月发出，该《通知》出台后后，工业地价升幅达至一倍。广州开发区统计数据显示，至去年3月，开发区世界500强企业项目已增加至95个。由于工业楼宇一手市场长期供应量不足，而市场需求量强劲，使广州工业楼宇的租赁和销售成交保持活跃。广州的工业楼宇租赁与销售一直出现紧张局面，每一季度都呈现供需的极大矛盾，比住宅更甚，因此吸引了有国际性知名的工业地产商进驻。对工业地产一直跟进调查的DTZ戴德梁行策略发展顾问部负责人告诉记者，在去年的第一季度中表现最为明显，广州新建工业楼宇的成交面积约1.99万平方米，同比增长了333%.由于工业土地的长期短缺，广州工业厂房的租赁持续保持活跃。同样，知名零售品牌的快速扩展要求市场能提供更多高质素的仓储物业出现。

　　说法

　　工业楼宇租金保持上升趋势

　　DTZ戴德梁行认为，相对于巨大的市场空间，广州的工业用地显得捉襟见肘，而政府对每一宗工业用地的指导性限制，虽有利于本地产业链的形成和完善，但却直接影响了工业楼宇市场的自发供应和需求。工业用地供应不足仍然是局限工业楼宇供应的主要瓶颈。然而，相对于巨大的市场需求，工业楼宇的供应仍然显现不足，加上新供应的物业租金较高，预计广州工业楼宇市场的租金仍然保持上升趋势。

　　国内的地价没超出境外公司底线

　　广州屡屡创造商业“地王”的多为境外公司。合富辉煌集团研究部首席分析师黎文江认为，“境外公司的资金实力强，市场运作经验丰富，能够承受较长的投资回报周期。同时，国内的地价与国外相比并不算高，还没有超出境外公司的底线。国外大公司对于CBD的要求主要是凸显身份和优质服务，对价格并不十分在乎。因此，目前还不用担心商业地价过高的问题。” (肖阳)