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星展银行代理正佳广场 拟香港融资55亿元

http://www.sina.net 2006年04月05日 09:27 第一财经日报

  本报记者 梁冰 亦吾 发自广州

  亚洲单体面积最大的购物中心正佳广场赴港房产信托上市(Reits)布局正式浮出水面。昨天,该公司有关高层首度对外披露其中内情,据悉,毕马威、新加坡星展银行(DBS)、华银控股等将联手帮助正佳广场冲击香港资本市场。按照正佳方面的预期,融资数量将不少于55亿元。

  幕后班底曝光

  广州市正佳企业有限公司操盘Reits的一位高层昨天向《第一财经日报》透露,正佳广场的上市前期工作已进入关键阶段,目前除厘清物业产权以及物业价值评估等工作外,正佳广场的竣工验收工作也已大部分完成。下一步,公司将要推进的工作就是大确权以获得房产证。眼下,除与华银控股建立财务顾问合作外,星展银行则将作为其上市代理人,负责正佳广场赴港上市的相关筹备工作。

  据与正佳广场关系密切的知情人士透露,早在去年10月,正佳已开始筹划上市事宜。去年底,该公司组成一支顾问队伍辅助其上市筹备工作:其中,负责财政审计业务的是毕马威会计师事务所,负责物业价值评估的是仲量联行,作为上市代理人并很可能负责部分承销业务的是星展银行,而华银控股则为内地咨询顾问公司。同时,负责内地法律手续的是广东广大律师事务所,负责境外法律手续的是首间在香港特区注册开业的内地律师事务所金杜律师事务所,而金杜的战略合作伙伴夏佳理方和吴正和律师事务所也会在香港为正佳处理相关法律事宜。

  就这个幕后班底的阵容来看,星展银行、仲量联行等都是内地首个Reits越秀房产(0405.HK)上市起关键作用的成员。据称,星展银行在当时的角色主要是为越秀在联交所之间穿针引线,负责协助办理如物业的产权转移、完善交易结构、账册管理、定价、向联交所递交申请、举办承销商路演等手续。而“华银控股在正佳上市的过程中更多的是扮演一个咨询顾问机构的角色”。正佳广场相关负责人表示。

  身份变为外资

  正佳广场最早由正大天河投资公司与广州佳景商业贸易开发总公司联合投资开发,其中,正大天河约占70%的股权,佳景约占30%的股权。对于此前外界关注的产权重组问题,正佳广场内部人士透露,以谢铁牛为董事长的大鹏集团在2000年左右从佳景手中获得了正佳广场30%的股份,2004年底,该公司又将持有的股份转让给正大天河投资公司,至2005年1月完成整个股权交易,正佳广场已变身为正大天河投资100%的控股公司。

  据了解,正大天河投资是在开曼群岛注册的外资公司,实权掌握在一个外资财团手中。至于目前负责正佳广场运营管理的谢氏家族,包括董事长谢铁牛在内,“在法律上没有正佳广场的股份”。

  或用“红筹模式”上市

  有投资银行负责人对记者表示,正佳的股权置换,很可能是为了采用“红筹模式”完成境外上市。即境内企业实际控制人在开曼群岛、维京、百慕大等离岸中心设立壳公司,以境内股权或资产对壳公司进行增资扩股,再以境外壳公司名义达到境外上市目的。目前,正大天河是完全外资身份,而且达到了对正佳的百分百控股,因此不排除正佳拿到房产证后,由它把完全产权转移到境外。

  据与银行关系密切的人士透露,正佳目前还欠15亿元的银行贷款及1亿多元的银行利息。对此正佳方面强调,其年租金收益已经达到2亿元,物业管理年收入约6000万~7000万元。虽然银行方面仍然欠15亿元的贷款,但是地价已经缴清,如无意外可以在今年第三季度大确权拿到产权证,扫清上市的第一道障碍,并期望可以在年内完成所有上市的筹备工作,在明年初上市后达到融资55亿元左右目标。

  “截至目前正佳购物中心部分一共投入了28亿~29亿元的资金,其中15亿元来自银行贷款,6亿~7亿元为出售m层商铺所得,还有三分之一左右是我们的自有资金。但是上市后我们的市值可以达到60亿元左右,其市盈率会相当高,而且房产信托的回报率也会很高。”正佳财政业务方面的负责人向记者描述。据悉,所融资金将用来偿还正佳广场的债务并用于发展二期酒店项目。


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