本刊记者 孙凤忠

　　从纯经济学的角度看，房价问题已催生了一种极其危险的“资产配置”方式：住房价值在家庭资产中的比例越来越大，整个家庭资产配置的结构性风险势必也越来越大；房价问题还压抑、扭曲着其他投资方式的扩展，比如，有很多人将股市赚到的利得去投资“楼市”，这无异于股市“抽血”推高楼市。而一旦未来股市调整，楼市变成了慌不择路的资金之 “避风港”。

　　这个意义上，“房事”爽与不爽，不再重要。重要的是，它其实已成为危害中国投资渠道延展化、健全化的“最大敌人”，是一个危害国家经济、制造社会不稳定因素的“肿瘤性问题”。它的后果之可怕已被日本及中国台湾地区所证实，它亦为新加坡、瑞典等国家所高度警惕。

　　目前来看，房市鏖战，战得辛苦，而胜败却依然无法料定。

　　“猛药”为何无猛效？

　　早在2003年宏调伊始，先有“国八条”大张旗鼓，后有建设部等七部委联合出台的《关于稳定住房价格工作的意见》隆重登场，针对“不规范的房地产市场”打出了一套又一套所谓的“组合拳”。彼时，曾有媒体赞曰：“国家频下猛药遏制房价”、“多个亮点温暖百姓”，云云。

　　然而，“亮点”一闪而过，不足以持久温暖人心；而包括后来陆续推出的一服服“猛药”，亦从未产生“猛效”，房产市场顽疾久治不愈，至今依然如故。

　　所以如此，原因当然很多。但一个重要原因或许还在于，政策色彩过于温和。时任建设部副部长的刘志峰，曾一再强调“旨在稳定房价、并非打压房价”。“房产新政”的推出，先要考虑对房地产开发商以及俗称“房贩子”的投机炒房者之情绪进行安抚，其功效岂能不先行大打折扣？

　　后来的事实已充分证明，温和的政策措施，从来就没有让房产商与“房贩子”紧张过，反倒有恃无恐，愈加狂妄。

　　可以明确的是，投机行为的广泛存在与不断强化，始终是房市一应问题的核心与关键，而政策的过于温和与地方政府的纵容，又有意无意地为之推波助澜。

　　曾有人提出，将地方官的政绩与调控房价的成效挂钩，是使宏调见效的一个办法。但问题是，以地方官的智商，会宁愿费心劳神调控房价换取些许“政绩”，而放弃房价继续上涨带来的更具诱惑力的名和利吗？地方官员的内在动力不足，又怎能奢望调控措施会得到逐一落实？

　　“猛药”所以不能带来猛效，说到底，就在于政策的温和底色不改且左右摇摆、不能一贯而终，就在于诸多体制性的死结始终未解，而房产投机在政治信号敏感期内或许会短暂降温，之后就受到鼓励继而卷土重来。

　　“稳定房价”的悖论

　　有些提法实在太过荒唐，比如有些人一直挂在嘴上的“稳定房价”。

　　依照房地产商与官方的理解，“稳定房价就是房价的上涨幅度保持稳定”。也就是说，在维持房价上涨这一根本事实不变的前提下，只不过是将涨幅稍微限制一下罢了，而不是像公众“一厢情愿”想的那样——“房价下跌”。

　　“稳定房价”之意义难道仅限于此？既然有关各方从来都未否认房价过高，难道将房价继续“稳定”在这个高水平上，并“稳定”上涨，就是房产调控政策的主旨，而且需要反复申明、一再强调？怎么看，这都是悖论。

　　更令人困惑的是，当房产市场形势不明、房价始终高居不下而百姓却不识时务地出现观望情绪的时候，就不断有高层官员(比如，建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾)出面批判百姓的这种“观望心态”，甚至谆谆告诫“不要指望房价会下跌”、“房价下跌的条件并不存在”、“房价下跌对百姓没有好处”。潜台词依然是“稳定(房价)压倒一切”。

　　事实上，所谓“稳定”，只可能是投机者的最大利好——只要房价继续“稳定”在高水平上且继续“稳定上涨”而非下跌，其就会有恃无恐，即便被“套牢”，尚可“转售为租”，安心当房东。投机炒作行为吃了政府给的“定心丸”必然“东山再起”，甚或变本加厉。如此一来，“禁止或打击炒作”，又怎能不沦为空谈？房市调控又怎么可能有实效？

　　另外，要说房价继续“稳定”在高水平上并“稳定上涨”(无论幅度大小)对百姓有好处，只能说明，其要么是脑袋有恙，要么是别有用心。

　　如此“稳定”，更让大多数住房梦难圆的民众，找不到可以容忍的理由。

　　“救市论”的险恶

　　当“有一打无一打”的房市宏观调控进行到2005年中期的时候，“朝野上下”忽然之间就达成了这样一种“共识”：自2005年6月1日起才开始实施的七部委“房市新政”，已经促成了该年度1到4月或1到5月的房价涨幅下跌，调控政策起到了“实质性”作用或“已经取得阶段性成果”；商品房的成交量持续萎缩，房市已然进入“冷冬”。

　　而以全国工商联住宅产业商会会长聂梅生为代表的业内人士认定：房子之所以卖不出去，是因为老百姓都在“持币观望”，而造成“观望”的根本原因在于，百姓对“稳定房价”政策的“误解”；因此，是到了“政府出手救市”或“重建市场信心”的时候了。为此，他们还专门拟定了一份主旨为“缓解房产市场颓势”的万言书，向国务院有关部门建言。

　　不过，有识之士却从中嗅到了一股浓浓的搞笑意味。在知名评论人士华无疆看来，一段时间以内，房市的成交量萎缩虽是实情，但造成这一结果的根本原因绝不在于“有着购房自住需求”的普通百姓之“观望”，而理应在于高企的房价岿然不动、“稳定上涨”。而百姓观望时是不是“持币”，不得而知，即便是，面对“高耸入云”的房价，其所持的“币”并不足够，恐怕才是根源。

　　经济学上有一句名言：“只有卖不掉的价格，没有卖不掉的商品”。由此可以明确，房产市场若果真“进入冷冬”，想来并非调控政策实施的必然结果，而根本还是在于房价离谱到让人无法承受的地步。倘若将成交量萎缩、房子卖不动的怨恨，发到调控政策身上，对这些政策而言，未免太冤了。

　　话再说回来，成交量的萎缩，可能正说明，房产市场的繁荣单纯依靠购房投机需求已不再有效。当其不得不面对市场真实需求时，售卖者报出的价格与购买者愿意并且能够承受的价格，二者能碰到一起并实现均衡，交易才可能成功，成交量才能上升。而即便“救市”也只能通过这惟一的正途。

　　“救市论”的精心炮制并适时出炉，耐人寻味。某些强势利益方及其利益代言人的用心之险恶、心思之缜密，着实令人叹为观止。

　　“经营城市”的偏离

　　从反思“经营城市”理念的角度上展开论述：在一些地方高官的眼中，“经营城市”一词实在“太有学问”了。他们所谓的“经营城市”，大都是从“经营土地”开始：先是“土地储备”，后是“坚持适度从紧的原则，对土地需求留有一定缺口”，再后是“招、拍、挂”，“拉动土地价格合理上升”，继而“拆房子倒出更多的地皮”——亦即专家所谓的“地方政府惯用手段”——“强力拆迁以拉动房产被动需求”，最后的结果自然有目共睹：房价终于如风筝一般扶摇直上。而城市“经营”得好与坏，评判标准则非常简单明了，就在于，是否带来了滚滚财源，是否带来了其个人在官场上“能官干吏”的显赫声名。

　　姜文华还指出，按照这样一种理念，政府势必时刻“以经济效益为中心”，所关心的也就只可能是“经营的收益”，政府的角色也就由“市场秩序的监管者、社会公平正义的维护者”彻底蜕变成“商业利益的追逐者”。至于“国计民生为何物”，恐怕早就置之脑后了。

　　但姜也中肯地承认，单从字面意思上讲，“经营城市”并无谬误。问题的关键只在于，“经营”的方向是否偏离了“责任政府”的行为主旨与责任指向。毕竟，若“经营城市”是为了改善城市居民生活环境、提高居民生活质量，非但无可厚非，反而应该褒扬。但遗憾的是，像“经营城市”这样一项涉及百姓切身利益、关系到经济社会可持续发展、关乎人心向背的大的施政指导思想，在现实中，太容易异化，太容易变质，太容易走样。

　　姜文华进一步认为，也正是由于此，人们才不能再继续回避类似青岛这样的城市曾经遭遇的痛楚、蒙受的损失以及当地百姓曾经为此付出的代价；也正是藉此，人们才更加确信，这决非某一座城市、某一个地区的个例，更是一个时代的叙事或隐喻。

　　而“今后青岛一段时间内住房建设必须以改善民生、共享发展作为基本出发点和立足点，更注重住房供应的社会保障功能，注重住房政策的公共效应。”类似青岛市长夏耕这一旨在使政府“角色归位”的表述，在姜文华看来，实在是久违了。为此，姜乐观地表示相信：接下来，政府所要做的工作，想必就是在“执政为民”的思想指导下，如何使“为民”的成效更显著。

　　一种理念的终结往往意味着一种新理念的开始，全国民众心里何尝不是有着同样的期待？

　　“增量冲击”的迷茫

　　一场旷日持久的鏖战，最终能否获胜，必取决于战役指挥者的头脑是否清醒，是否得乎决胜于敌的要领。

　　问题于是随之而来。

　　长期以来，有关方面似已认定，中国的房子空置率较高(房子已经够住了)，因此，“当务之急是盘活存量”。抑或是，总认为增加中低价房供应，就要增加相应的廉价土地供应，这将引发新一轮的投资热，进而造成钢铁、能源等的供应紧张并诱发连锁反应——“投鼠忌器”的思想占了上风。其结局有目共睹：调控的箭矢频发，可就是命不中靶心。

　　更令人遗憾的或许还在于，时至今日，究竟怎样才能压制住房的“投机属性”，迫使房价跌落到合理的水平，始终没有破题的迹象。

　　实际上，除了引入一种新的大量的“供应冲击”，哪里还会有它法？换言之，要想真正控制住房价，必须使住房数量超过实际的有效需求非常多才有可能。而期望“盘活存量”：用加税来促使卖家尽早出售楼盘、用控制房地产投资增速来迫使房地产公司推盘，以使市场需求与现有住房“正好吻合”，这明显是不切实际的幻想。道理在于：只要房价狂涨，房地产公司就不会愁资金来源，炒家就宁可惜售或税收转嫁。

　　现实已无情地宣布了“盘活存量”手段的“破产”。有识之士指出，中国的住房市场完全可以用一个多阶段的单边垄断式的博弈模型来刻画，即使住房的生产能够同住房的需求(在实际数量上)相匹配，只要考虑到住房存在类似于股票那种“资产属性”，那么，这种供求关系就仍然是倾斜的，也即住房的供应存在不足，住房价格势必继续飙升。

　　一个诡异的现象是：对待“股市泡沫”，有关部门一致表达要通过增加供给(IPO)的方式来予以平抑，但对“房市泡沫”，一些政策却在客观效果上压缩土地供应、不能有效采取大幅度增加经适房的“供应冲击性政策”，这着实让人备感迷茫、费尽思量。

　　2007年初，国务院参事室任玉岭参事曾提出了应为居民人口70%—80%的工薪阶层提供经济适用房的建议。他的意思是建立一个“双轨制的住房市场”：遏制住房过度市场化带来的弊病，降低市场化在配置住房上的过度性的统治地位。这显然是一个正确的主意，同“增量冲击型”思路是一致的。

　　哀莫大于心死VS哀兵必胜

　　现在俨然已到了没人再相信专家预言的年代。

　　专家们所叫嚷的“房价下降的拐点”，至今尚无确凿证据表明已经出现。

　　所谓“哀莫大于心死”，对于房价下降，确已到了这一最悲哀的境界。

　　早在2007年3月18日央行加息时，《新快报》刊发了一篇题为《央行加息是投鼠忌器的试探性举措》的社论。这篇社论对决策层为什么不“启动供应冲击型政策来平抑房价”给出了解答。

　　该社论指出，“增加中低价房供应，往往意味着增加相应的廉价土地供应，不说视土地为生财利器的地方政府会心疼，就说考虑到增加土地供应将引发新一轮的投资热，造成钢铁、能源等的供应紧张并诱发连锁反应，从而使近几年宏观调控的成效就此化为乌有，有关方面恐怕就不能答应。另外，如果大量增加供应，使房产市场出现逆转甚或急转直下，巨大的投资损失以及金融风险或许就会与之俱来，这显然更是高层不愿看到的局面。”

　　“不敢打压房产市场，又不能大量增加供给，同时还想抑制房价上涨，既如此，抑制房产市场需求，权衡起来似乎就是惟一的良方。”

　　冷静地看，2005、2006、2007年莫不如此，2008年乃至未来几年内，即便货币政策再怎么“从紧”，恐怕同样不会有什么实质性的改变。

　　既已悲哀到心死，同房价疯涨作战，莫非只能寄望于虚幻的“哀兵必胜”？

　　2007年11月份36个大中城市

　　2007年12月25日，国家发展和改革委员会网站公布了11月份36个大中城市商品房集中成交平均价格。其中，广州市涨幅比上月上涨12.27%，位列36个大中城市之首，成交均价达到了16367元/平方米。上海、天津、重庆等城市也有不同幅度的上涨。北京本期商品房成交均价仍然是14411元/平方米，与上月持平。而深圳市本月商品房成交均价较前一个月下降了2.06%。

　　商品房均价公布