| 曾经推动了上海房价的投资热钱已经开始悄悄潜入北京，北京房价会不会向上海那样出现暴涨？北京楼市的投资时机是否成熟？对这一系列问题，业内普遍认为在北京房地产发展一直相对稳定的情况下，短期炒作在北京是没有市场的，而在目前越来越明显的持币观望势头下，房价上涨幅度将下降到比较合理的状态。
投资时机尚不成熟
上海的投机资金转而北上的消息已经在业内广为传播，但北京目前并不适合进行短线投资，也是一个业内基本达成的共识。
北京中原房地产经纪公司总经理李文杰认为，北京的情况与上海不同。首先在二手房交易程序和时间上，上海程序简单，10天左右就能办完买卖手续，但在北京却至少要经历数月时间，这与短线投资快进快出的操作方式是一种巨大的矛盾。
另一方面，从年初以来，央行加息、调整房贷利率，财政部准备征收房地产税、国务院出台八条意见等宏观调控措施已经有了初步的效果。在房地产大势的走向上，北京现阶段的情况与上海房价飞涨的时期已经有了明显差别。全橙地产增值服务有限公司首席顾问朱凌波认为，这些调控措施流露出的信息，已经对购房者的购房心态造成一定影响，持币待购的心态开始出现，此次春季房展成交额大幅下滑就是明显的例证。
而持币待购的现象一旦出现并形成一种潮流，将促使楼市从高涨期转向滞胀期，甚至在部分楼盘出现房价下降的现象。
观望人群越来越多，这也意味着楼市的价格已经上涨到一个调整期，不太可能继续沿着去年的上涨幅度发展。如果以炒房的心态入市，很可能意味着在高点购进，而在未来的数年内无法获利脱手。
显然，无论从客观条件还是大势走向上看，在北京楼市操作短线投资都不是很好的进入时期。但对中长线投资，业内却表示了认可，普遍认为虽然目前的投资回报比已经比前几年下降了不少，可是相对于银行存款还是有比较高的回报。因此在资金许可的情况下，适当进行中长线投资也是可以的。
投资须看地段类型
记者多位在上海的朋友反映，在短短一年多的时间内，上海全市的房子，不分地段、不分物业类型、不分新旧、不分远近，房价都在飞涨，但北京业内的普遍观点认为这种情况在北京是不会出现的。
在朱凌波看来，要做投资之前，必须要对该城市进行大势上的判断和个案的分析。
判断大势，要从政策、区域、物业类型进行分析。目前，就年初以来相关部门出台的一系列政策而言，政府调控楼市的意图非常明确，而且决心非常坚定。据内部人士透露，接下来，政府还将出台更有力的措施，抑制房价上涨趋势。因此，在这种情况下投资楼市，对回报率的预期不能过高。
相对于上海楼市一度的疯狂，北京楼市现在处于一个相对理性的时期。即便是去年房价全面走高的情况下，地段不同、产品类型不同，上涨的幅度也有着明显的区别。有上涨数千元的产品，也有价格几乎没有变动的产品。因此，投资者在投资之前一定要选择合适的区域和产品。
对此，北京中原房地产经纪公司总经理李文杰也持有类似的看法，认为相对于上海的高回报、高风险而言，北京楼市房价上涨幅度虽然小，但相对很稳定，并且有着明显的区域特性和产品特性。因此，李文杰建议，如果要选择长线投资，一定要对物业所在的地段和物业类型加以分析。
对做中长线投资的投资者而言，需要注意的是对未来租金回报走势的判断风险。20世纪90年代中后期，曾经有大量的买家看好北京物业的高回报率，纷纷购买高档物业，但是这几年这些曾经的豪宅租金大幅下降，造成投资者的亏损。这些曾经发生的案例，对现在的投资者而言，都是一种提醒。投资风险无处不在，现在低回报的区域未来可能会成为高回报区域，但现在高回报区域未来也有可能成为低回报区域。
民间资本亟待寻求出路
一系列调控使得购房者“持币待观”，除了自住者外，也包括投资者。但是，这种“待观”现象究竟能持续多久？“钱生钱”的思维方式已经成为人的本性之一。放在银行里的钱不投资就是在贬值，当股票市场陷入一片低迷混乱后，楼市成为投资者最后一块盈利空间。在这种情况下，大量资金抽离股市进入楼市，三外资金涌入各个城市，房地产投资到处都炙手可热。
在香港中原集团董事长施永青看来，内地投资渠道过窄，导致大批民间资本流向房地产，这才是目前房价高居不下的核心问题。
目前我国国内累积的民间资本已经是一个非常庞大的数字。据央行测算，仅浙江省十五期间累积的民间资本将高达8300亿元。这些资金中有相当大一部分在寻求投资渠道。但目前股市低迷、债券市场不稳定，导致民间资本大量涌入房地产，成为房地产投资过热的一个隐性因素。
施永青认为，目前内地房地产主要问题还不在于土地供应不足，相反，很多地方存在土地批租过量的问题，这种现象流露出来的最根本问题就是“房地产投资过热”。这主要是因为这些年内地经济发展迅速，社会闲散资金大量增加，又没有合适的投资渠道，只能流入楼市。所以，要解决房价上涨过快问题，一定要引导闲散资金进入实体经济。在没有找到实体经济前，必须为闲散资金找到出口，否则房价暴涨的情况很难控制。施永青提到，内地这种情况在国外也出现过，但是没有内地表现得这样明显，因为在国外股票、债券市场比较成熟，而且规模要大很多，可以比较好地解决闲散资金投资问题。
李文杰认为，“完全可以把这些闲散资金聚集起来，统一进行投资”。记者采访中发现，不少业内人士都持同样的观点。
“社会闲散资金就好像一匹野马，驯服得好，那就是一匹良驹，可以造福社会；如果不加控制，或者驯服不好，很可能对社会造成巨大的危害。”李文杰这样告诉记者。(鲁欢/文）
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