| 2005年6月24日，重庆市国土房管局针对“地荒论”举行了一次新闻通报会。这是在第15个全国“土地日”前夕，市国土主管部门首次公开对我市土地供应情况作出表态。
此次表态的主要内容，是针对此前有消息称，“重庆市获得国家批准的规划用地，前8年用了87%，到2010年仅剩下0.53万公顷可供开发土地的‘地荒论’。”
房地产业内人士的看法，与国土房管局公布的消息一致，一位业内资深人士认为：“重庆的土地目前并不缺，就以主城面积最小的大渡口区为例，能够拿出的土地面积就达50平方公里，其他几个区能够拿出的土地面积一般都在120—130平方公里左右。只有渝中区是特例，这个区是以做减法为主，但是规划中也要拆200多万平方米的面积，之后又要新建200多万平方米，只是这些新建项目主要以城市绿地、公共厕所等公共设施为主，目的是改变渝中区‘举目无青’的状态。但总体来看，土地供应肯定不存在问题。”
谈到这里，这位人士又加了一句：“再加上那些闲置土地的面积，短期内根本不存在‘地荒’。”
谁没缴清出让金？
6月27日下午，在地产界专门从事房地产业课题研究的魏先生接受记者采访时表示：“闲置土地的存在，并不完全如人们所认为的那样会对房价产生非常直接的影响，它的影响是间接产生的。闲置土地是否会导致房价快速飙升，还需要考虑它的地区城市化发展实情及闲置面积的比例。当比例在一定范围之内时，闲置的土地实际起到了储备土地的作用，反而会平抑地价的增长，间接就会对房价的增长速度产生一定抑制作用，而如果这个地区城市化发展较为迅速，闲置率过高，则可能导致土地资源稀缺，地价飙升，继而使房价增长。”
对于这种认识，并非所有人都能认同。记者在查阅相关资料时，涉及“闲置土地”的信息中，“资源浪费、暴利、囤积土地”等词汇频繁出现，无一例外的显示出其弊端所在。
而魏先生也认为对闲置土地应当进行严厉查处：“土地是稀缺资源，闲而不用就是浪费。”由闲置土地牵涉出的另一问题就在于土地出让金的缴纳问题。
“重庆的开发热升级可以通过每年土地出让金总额看出，1997年，重庆市征收的土地出让金总额只有7亿多，2002年达到了12亿，2003年为22亿，2004年为80亿，今年则轻松超过100亿元。从这组数据能够看出，重庆的土地交易总额近几年都在翻番，说明土地开发热依然保持着迅猛速度，也就能够联想到在这样的速度之下，如果还存在大面积土地闲置，则可能会促成一些问题的产生，例如土地价格的大幅度攀高，随之房价也继续增长等等，而后者显然与目前中央及地方的政策意图所不相符。”
另一方面，尽管土地出让金总量实现翻番，但“依然存在很多迟缴或未缴的现象。”魏先生介绍说：“为了解决四久工程，中央和市里加强了对土地出让金缴纳比例及时限的政策和监管力度，如规定了房地产企业的门槛，开发企业必须达到自由资金30%以上，提前缴纳土地出让金一半以上等等。这些政策出来之后，大部分企业都严格执行，但依然有些企业出现了迟缴甚至始终未缴的现象。”
与之形成对比的，是一家外地企业受到的表扬：“温州一家生产高档摩托车的春风实业，在重庆参加了冉家坝62号地块的拍卖，这块面积为67亩的土地成交价格达到1亿1千9百万元，结果春风实业在短短一周内就缴清了这笔土地出让金，并因此获得了市国土房管局的表扬。”
魏先生笑一笑说：“正因为他缴土地出让金毫不含糊，所以才会受到表扬，转过头来你就可以想象重庆的企业缴纳土地出让金时是否会那么干脆利落了。”
出手不干脆利落的原因，在于重庆的房地产开发企业实力与之相比，尚有很大差距。
地产开发的最高境界
“房地产开发的最高境界，应当是资金储备充足，尽可能利用自有资金投入，开发之后能够有资金支撑至最佳时机推出，而不会急于脱手兑现。”这是魏先生所讲的房地产开发三大模式之一的“精品模式”。
而另外两种开发模式，魏先生将其分别总结为“耍杂技”和“流水线”：“所谓‘耍杂技’，就是在资金、实力等方面尚且不足的情况下，同时进行多个项目的开发，行业内有人把这种模式戏称为‘三口锅用两个锅盖，为了不让三口锅里煮的东西冷却，必须将两个锅盖在三口锅之间快速来回移动’；而‘流水线’则是靠规模不断滚动，追求规模效益。重庆的企业多数是这两种模式，至今尚无一家企业能够达到‘做精品’的实力。”
从操作层面上理解，这种所谓“做精品”，就是“开发企业对项目精雕细琢，提高项目自身附加值，并且在时机尚未成熟之前不急于脱手，而是自己经营，通过收取租金方式保持项目的继续延伸，最终当时机成熟(房产价格升至一定理想位置)时再将楼盘脱手的经营策略。”
重庆尚无此类模式的房地产企业原因在于：“重庆市的房地产开发企业积累的时间都不长，家底都很有限，有些企业连出让金都交不出来，拿什么做精品？”
而与这种背景相对应的是，拿不出精品又要获取利润，就必须进行大面积开发，之后通过快速销售达到资金回笼以实现增加自身积累的目的，如此一来，“也就出现了企业开始大面积圈地，然后又因为实力不足最终导致土地闲置的情况发生。”
不愿做无米之炊
另一方面，随着房地产行业竞争的日益激烈，“开发企业也不愿继续守着眼下一块地专心经营，而是想尽可能增加企业的土地储备量，这就是企业最基本的想法了。”
魏先生讲到这里，顺便举了个很典型的例子：“我遇到过一个企业，它的土地储备按
照其价值计算已经达到了5亿元左右，但同时它的资产负债率为40%，它的自有资金连缴纳土地出让金都很困难，即便如此，它还是愿意继续维持这种运行状态。毕竟，土地拿到手里就是钱啊！”
如果夸张一点地说，目前不少企业对获得土地的欲望，已经达到了贪婪的地步。魏先生以深圳与重庆做了个数据对比：“重庆目前在册的房地产开发企业为1890家，现在每年开发总面积达1600多万平方米左右。而发展时间较长，规模和实力远胜过重庆的深圳地产业，每年开发总面积也就是1600万平方米左右。重庆市评选的房地产50强企业前十名的，每年每家企业开发面积都达到了20--30万平方米，在这样的开发强度之下，你可以想象有哪个公司不愿意多储备点土地，以备在与其他企业赛跑时，不会因断了炊而掉了队呢！”
也正因如此，魏先生认为：“毕竟，土地资源是极为有限的，尤其是重庆作为山城，其地理特点决定了土地资源的稀缺程度，更需提出的重点是，重庆市平地资源只有5%，所以这就更加剧了企业增加土地储备的欲望。”
“表面上看，主城区确实有不少围栏遮住的闲置土地，但实际上这些土地都是有主的。这种竞争发展到最后，完全演变成了圈地运动的竞争，哪个企业圈的地多，成长发展的速度就越快，反之，在这些大规模占有土地资源的情况之下，小型房地产开发企业想得到一块地就很困难，为了获得土地，这些企业就会考虑采用一些非正常手段，腐败也就随之而生了。”
开发商的并发症
与开发企业的积极圈地，大量储备相呼应的，是国家宏观调控政策的出笼。
“尽管国家宏观调控的目的，并不是遏制房地产行业的发展，但这些政策的出笼，确实使房地产开发企业感受到了实实在在的困难。”
房地产业感受最大的困难，首当其冲的就是融资问题，魏先生在提到这个问题时，眉毛也皱了一下：“银行贷款受到控制，重庆的民间资本又无法跟上，企业自身积累不足等一系列涉及资金的影响，直接导致开发企业的快速奔跑遇到了阻力。”
“遇到这些阻力，倘若解决不了，企业最容易选择的办法之一，就是将已经获得的土地闲置。”魏先生叹了口气说：“最主要的问题还在于，这些被闲置的土地，一般都是条件很好的地块，像前几年进行统计时就发现，在重庆主城五个区的最繁华地段，几乎每个转盘区域都有个大坑。”
他所说的大坑，实际上就是被闲置的土地：“有的土地一搁就是十来年，后来居然就形成了一个水塘，开始有人在里面养鸭子、钓鱼……”
这种情况甚至到现在还依然存在，只要稍微留意，很容易就会在海关附近的主干道旁，找到一片水泥地基与茂密的杂草相交融的“天然绿地”。
“当然，有些企业资金不足，干脆专门做转卖土地的生意，我所知一家公司先后转手了5个地块，从中获利达1.2亿元左右，在进行完最后一个交易后，这个人干脆连公司都转给人家了。”这最后的交易采取的手法，也就是前文所述的“假联建”。
“当然，大多数开发企业的目的，并非转卖。但是一方面开发存在困难，一方面又迫于竞争压力不得不储备土地，使得这些开发企业如同患了并发症一样，不时感觉肚子饿，却又难以将食物下咽。”
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