春节后，天津市津南区葛沽镇就将由“乡镇”变身为“街道”，这个小小的改变将成为滨海新区土地改革的前奏。

　　1月28日，天津市国土资源和房屋管理局局长吴延龙在天津“两会”上透露，国土资源部已经原则批准了滨海新区的土地改革方案。这意味着，滨海新区范围内300多平方公里农业用地转为城镇用地的改革即将启动。

　　葛沽镇是这一改革的率先试点地区。

　　目前，滨海新区面积共2270平方公里，大约2/3为农业用地。今后的改革方向是，农业用地和城镇用地的比例调整为1：1，将有300多平方公里的农业用地转为城镇用地。

　　葛沽镇试点

　　葛沽镇总面积44平方公里，下辖25个行政村和6个居委会，户籍人口5.1万人。滨海新区成立时，除了塘沽区、大港区和汉沽区几个行政区被纳入之外，东丽区的无暇街和津南区的葛沽镇两个整建制镇级行政机构也被划入。

　　葛沽镇的干部对自己镇的概括是“麻雀虽小，五脏俱全”，它能成为滨海新区土地改革的先期试点区域，与这种“小全”不无关系。

　　事实上，2006年5月《国务院推进天津滨海新区开发开放的若干意见》下发后，滨海新区管委会就决定赋予葛沽镇几项重要的试点任务。其中包括土地改革试点，滨海新区行政体制改革和投融资体制改革试点。此后不久，葛沽镇试点，就作为天津市“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试范镇”的试点方案，上报国土资源部。

　　根据土地改革试点方案，葛沽镇在未来将彻底变为一个街道办事处。

　　葛沽镇政府一位负责人透露，试点方案将把现在镇辖的25个行政村变为多个居委会，农民转变身份成为市民，葛沽镇成为滨海新区城市的一部分。

　　上述负责人表示，要将葛沽镇建成滨海新区内以先进制造业和现代物流业为主导的经济重镇。滨海新区一位领导曾表示，“以后有人要参观滨海新区的改革进展，就带他们到葛沽镇来看，这就是滨海新区的改革示范区”。

　　根据方案，葛沽镇将划分为4个发展区：商贸宜居发展区、现代工业和现代物流发展区、都市休闲农业发展区和都市经济生长区。

　　农村人口失去土地转为城镇户籍之后，对于16岁以下的，将一次性发放生活补贴；从16岁到退休年龄的，正常上保险；对超龄人员，发放生活保障。与此同时，对“40、50”人员将给予更为优惠的政策。

　　对于失地农民的经济补偿，将根据各家土地的面积，每年按比例分配。补贴的费用，来自于未来新上工业、商业项目所增加的财政收入。

　　“补贴”按比例发放到各家后，再按照家庭人口数分到个人。每个人将拿到一个“补贴证”，并享有“永久性被补贴权”。例如，一家三口人，就拥有3份。之所以称之为“永久性”，是因为总体上遵行“增人不增份，减人不减份”的原则，即新出生人口不享受补贴权，而享有补贴权的人去世后，其权益可以继承，但是不能转让，而原则上是在“法律规定的第一顺序”范围内继承。

　　据上述负责人介绍，随着经济增长，每年发放的收益必定会逐年增加。

　　对于村里的集体财产，将聘请第三方评估后招标出让，所得资金由村民均分。

　　在葛沽镇的试点方案中，以“上保险”加上“每年取得收益”的方式，取代了一些地方在耕地转为城市建设用地过程中，一次性支付给农民征地费的做法。葛沽镇政府人士介绍，征地费的做法在实际操作中面临比较多的问题，一次发放量过大，而且一次性发放容易让村民过早消费完补偿所得。

　　村民变成市民之后，现在25个村的5.1万名村民，将重新分片，归入不同居委会。随着居委会的设立，农民原有的土地，便转为城镇土地，经营和管理权限将收归政府部门所有。

　　对于这样的整体转化方案，葛沽镇的负责人表示，“如果像其他地方那样分割出售土地，将产生很复杂的局面，这样的转化不彻底”。

　　去年上半年，葛沽镇干部到“长三角”和“珠三角”调研新农村建设以及城中村建设时，就发现，即使在浦东，城中村的问题也迟迟难以解决，出现了僵持局面。而分配、就业等纷繁复杂的问题，则造成了社会的不安定。

　　“我们的方案就是先期谋划好，整体解决农村变城市的问题，坚决杜绝城中村问题的出现。”这位镇负责人说。

　　村民社保房产公司缴

　　整个试点方案中，另一个颇为引人关注的内容是：镇政府与房产公司成立合作公司，由这个公司负责住宅以及土地等方面的开发，并由该公司支付村民上保险的费用。

　　据悉，这个公司的基本框架已经搭建完成，但尚未最后签约。葛沽镇政府与天津市一家知名房产开发公司成立合作开发公司，双方的初步合作意向是：政府占公司少部分股份，董事长由镇政府官员担任。此后，允许其他房产企业参股该公司，其股权从第一家的股权中划出。具体股权分配情况，由新加入公司与第一家房产公司商定。

　　在合作方案中，村民转为市民后上社会保险的费用，由房产企业完全出资解决。“我们要求企业先期给村民支付这些费用，而不是等到其有开发收益时再缴纳。”镇政府负责人表示，“房产企业是接受我们的委托，进行开发事宜，决策权还在政府。我们总的原则是，政府主导，企业参与，市场化运作。”

　　据悉，已有一家新加坡的房产企业加入到了该合作公司。该公司将承担居民区居民楼的建设，以及工业项目的“几通一平”任务。

　　一位区域经济专家表示，这种由房地产企业缴纳失地农民保险的模式，在国内尚无先例，可能会与国家在土地方面的现行政策相抵触。“尽管他们现在是借着滨海新区改革试点的东风，具备有利的条件，但是实际过程中的操作效果尚有待观察。”

　　目前，居住区的第一期住宅用地规划了5平方公里，计划在3年内完成。预计，整个搬迁过程将逐步展开，逐村进行，“实施过程一定确保整村村民集体同意后方可整体搬迁。”这位负责人强调。文章作者：张庆源