境外投资者参与购买上海经营性土地的限制近日进一步松动：刚刚公布的2007年上海市一号国有土地使用权挂牌出让公告不仅不再要求境外购买人必须在内地注册公司，而且竞买保证金也可以直接用外币支付。

　　至此，对于境外资本买地资质的限制在上海已经基本消除。买地环节不再“限外”，是否意味着对于外资投资房地产控制的放松？或者只是“国际化程度提高的表现”，方便 操作，有利于监管？

　　外资买地不再要求“商业存在”

　　5月10日，分布在上海宝山、南汇、杨浦、闵行等10个区的45幅国有土地使用权挂牌出让文件，开始向包括外资在内的有意竞买者发放。这些地块中有六幅涉及住宅、七幅涉及商业和办公楼，其他为工业用地。

　　上海市房屋土地资源管理局不久前发布的今年首个国有土地使用权挂牌出让公告，与去年的几个出让公告相比，对境外购买人的资质要求明显放宽：出让保证金可以用外币支付。与此同时，也没有要求境外购买人必须拥有内地注册公司。

　　公告显示，“境外的自然人、法人、其他组织”均有资格参与竞买。这与2006年上海市国有土地使用权挂牌出让一号公告对“竞买资格”的要求大相径庭：遵循“商业原则”，参加竞买的境外投资者必须“领有一年期外商投资企业批准证书和营业执照”。

　　此外，此次土地出让的保证金，除了可以用人民币支付之外，还可以用美元、港元、日元以及欧元四种非人民币币种支付，账户名为上海市房屋土地资源管理局。这意味着境外公司可以直接通过境外汇款的方式给付。

　　外资买地限制逐步解除

　　2006年7月24日，中国建设部、外汇管理局等六部委出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外商投资境内房地产市场的准入、外商投资企业房地产开发经营管理和境外机构及个人购房管理予以规定，旨在遏制境外热钱炒作境内房地产。

　　这一约束性文件规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。而设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。这被业内认为是意味着我国房地产领域从对外资几乎“不设防”到实行“核准制”的开始。

　　正是在这一楼市调控的政策背景下，上海市房地局随即在2006年土地出让一号公告中明确要求“遵循商业存在原则”，这意味着外资要想买地，必须事前注册公司，并且至少有相当于投资额一半的注册资金到位。外资直接投资买地的大门几乎随之关闭，上述一号公告的地块全部由内地房地产企业竞得。

　　随后，在上海市2006年第二号经营性土地出让公告中，外资竞买者的“商业存在”要求突然消失，但竞买者缴纳的保证金还须以人民币支付。多数在中国境内没有足够人民币流动资金的境外房地产公司很难做到人民币支付，只能“曲线”运作，通过在内地的子公司、或与本土公司合作拿地，保证金基本上由内地公司支付。

　　日前公布的2007年上海市一号国有土地使用权挂牌出让公告则将这一要求也一并取消，境外资金竞买土地的保证金，可以用美元等四种非人民币币种支付。至此，对于境外资本买地的限制已经基本消除。

　　有利监管还是放松控制？

　　业内人士认为，上海“松绑”外资买地限制的原因之一是外资直接投资开发房地产业呈现出大幅下降的趋势。

　　据上海市外国投资工作委员会统计，今年1至4月，上海房地产业吸收6.9亿美元的合同外资，比去年同期下降了42.23%，房地产业合同外资仅占全市同期吸收合同外资总额的15.9%。在前四个月批准的32个房地产业外资项目中，房地产开发经营项目占12个，其合同外资金额同比更是下降了45.25%。

　　国际地产代理机构仲量联行此前的统计称，2006年中国房地产市场投资60%来自境外，外资直接投资中国房地产达91.9亿美元，比2005年增长近七成。其中北京和上海吸引了九成以上的房地产外资。

　　不过，眼下直接投资房地产开发领域的外资减少，并不意味着外资对境内房地产投资的减少，因为收购境内房地产公司的股权已成为外资进入境内房地产新的主流渠道。

　　正因为如此，今年3月6日，商务部发布2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见明确要求，与同“严格限制外商投资高耗能、高污染、低水平产业”一起，“严格限制外商投资房地产”。

　　在此背景下，上海在买地环节不再“限外”，是否意味着对于外资投资房地产控制的放松？中国指数研究院华东院副院长陈晟对此给予否定的回答。他认为，土地出让环节对外资不要求“商业存在”，并可以用外币支付保证金，在购买流程上确为外资提供了便利，也有利于土地出让的监管和实际操作。不过，即使境外公司能够成功竞得土地，其资金支付以及项目公司注册还是需要经过国家外汇管理局等机构的审批。从这个意义上说，土地购买环节的放松，并不必然代表着房地产行业对于外资控制的放松。

　　有境外投资基金负责人表示，今年外资在公司注册审批以及资金进入方面正面临着更多的阻力，操作流程正明显放慢。

　　上海大学房地产学院院长唐豪认为，外币可直接支付保证金是城市国际化程度提高的表现。由于在现金流、物业管理、净资产、运作经验等方面的优势远远大于内资房地产企业，目前上海城市中心地标性核心商业综合体和高端客户汇集的房地产大多已由外资投资建设，“放开外资买地资格限制对外资投资上海房地产影响不大。”(徐寿松 陈醇)